השקעות נדל"ן בפריפריה מול המרכז: איפה נמצאת ההזדמנות הבאה?
עבור משקיעי נדל"ן בישראל, אחד המאבקים המרכזיים הוא ההתלבטות בין השקעה באזורי המרכז התוססים לבין חיפוש הזדמנויות בפריפריה. בעוד ש"נדל"ן, נדל"ן, נדל"ן" הוא לרוב שינוי של "לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן", הרי שהשאלה היכן למצוא את הלוקיישן הנכון להשקעה היא מורכבת בהרבה. לכל אזור יתרונות וחסרונות משלו, והבחירה הנכונה תלויה באסטרטגיית המשקיע, בתיאבון הסיכון שלו וביעדים הפיננסיים.
השקעה במרכז: יציבות, ביקוש ועלויות גבוהות
אזורי המרכז (גוש דן, השרון, השפלה) נחשבים באופן מסורתי לבטוחים ויציבים יותר להשקעה. הם מאופיינים ב:
ביקוש גבוה וקבוע: ריכוז גבוה של מקומות עבודה, מוסדות אקדמיים, מרכזי תרבות ופנאי, ותשתיות מפותחות יוצר ביקוש אדיר לדיור, הן למגורים והן להשכרה.
נזילות גבוהה: בשל הביקוש, קל יותר למכור נכס במרכז במידת הצורך, גם אם לא תמיד ברווחים מפתיעים.
עליית ערך יציבה: לאורך שנים, מחירי הנדל"ן במרכז נוטים לעלות בהתמדה, גם אם בקצב מתון יחסית בתקופות מסוימות.
תשואות שכירות נמוכות יחסית: כתוצאה ממחירי רכישה גבוהים במיוחד, התשואה משכר דירה באזורי המרכז לרוב נמוכה יותר (2%-3.5%) בהשוואה לפריפריה. משקיעים במרכז שמים דגש רב יותר על עליית ערך הנכס מאשר על התשואה השוטפת.
חסם כניסה גבוה: מחירי הדירות הגבוהים דורשים הון עצמי משמעותי, מה שמרחיק משקיעים רבים.
למי זה מתאים? משקיעים המעדיפים יציבות, בטחון ועליית ערך הונית, ושיש להם הון עצמי גבוה.
השקעה בפריפריה: פוטנציאל צמיחה ותשואות גבוהות
הפריפריה הישראלית, הכוללת את הצפון, הדרום ואזורים מרוחקים יותר מהמרכז, מציעה תמונה שונה לחלוטין:
מחירי רכישה נמוכים: חסם הכניסה להשקעה נמוך באופן משמעותי, מה שמאפשר ליותר משקיעים להיכנס לשוק ואף לרכוש מספר נכסים.
תשואות שכירות גבוהות: בשל מחירי הרכישה הנמוכים יחסית, התשואה משכר דירה בפריפריה לרוב גבוהה יותר (3.5%-6% ויותר), מה שמספק תזרים מזומנים שוטף ומשמעותי.
פוטנציאל עליית ערך גבוה יותר: באזורים מתפתחים בפריפריה, בעיקר כאלה שעוברים תהליכי פיתוח, השקעות ממשלתיות בתשתיות, או הקמת מרכזי תעסוקה, קיימת פוטנציאל לעליית ערך אקספוננציאלית.
התחדשות עירונית ופרויקטים חדשים: ערים רבות בפריפריה עוברות תהליכי התחדשות עירונית משמעותיים (פינוי בינוי, תמ"א 38), שמשנים את פני העיר ומעלים את ערך הנכסים.
סיכון גבוה יותר: אזורים בפריפריה רגישים יותר לשינויים דמוגרפיים, כלכליים או ביטחוניים, מה שעלול להשפיע על הביקוש ועל ערך הנכסים. נזילות הנכסים והאפשרות למכור אותם מתי שמעונינים, עשויה להיות נמוכה יותר.
למי זה מתאים? משקיעים המחפשים תשואה שוטפת גבוהה, מוכנים לקחת סיכון גבוה יותר עבור פוטנציאל רווח משמעותי יותר, ויכולים להשקיע זמן במחקר מעמיק.
היכן נמצאת ההזדמנות הבאה?
התשובה אינה חד משמעית. לעיתים קרובות, ההזדמנויות הגדולות ביותר נמצאות דווקא בפריפריה, אך הן דורשות מחקר מעמיק, סבלנות וראייה ארוכת טווח. חשוב לזהות אזורים שעוברים תהליכי פיתוח משמעותיים, כגון:
השקעות ממשלתיות בתשתיות תחבורה: פתיחת כבישים חדשים, הרחבת מסילות רכבת או פיתוח נמלי תעופה מקלים על הנגישות ומעלים את האטרקטיביות של אזורים מרוחקים.
פיתוח מוסדות אקדמיים ותעסוקתיים: הקמת מכללות חדשות, מרכזי היי-טק או אזורי תעשייה מודרניים יוצרת ביקושי דיור חדשים.
תוכניות התחדשות עירונית נרחבות: ערים שמשקיעות בתכנון אסטרטגי ובפרויקטים גדולים של פינוי בינוי ותמ"א 38 משנות את פניהן ומעלות את רמת החיים.
הגירה חיובית: מעבר אוכלוסייה (צעירים, משפחות, עולים חדשים) לאזור מסוים הוא אינדיקטור לגידול בביקוש לדיור.
לסיכום
ההחלטה היכן להשקיע בנדל"ן – במרכז או בפריפריה – היא אישית ומושפעת ממטרות ההשקעה ופרופיל הסיכון. בעוד שהמרכז מציע יציבות וביטחון, הפריפריה טומנת בחובה פוטנציאל לרווחים גבוהים, אך דורשת ניתוח סיכונים מעמיק וסבלנות. הבנה טובה של המגמות הדמוגרפיות, התכנוניות והכלכליות בכל אזור היא המפתח לאיתור ההזדמנות הבאה.
