השקעות נדל"ן בישראל טומנות בחובן פוטנציאל רווח משמעותי, אך חשוב להבין שחלק ניכר מהרווחים הללו מושפע מהיבטי המיסוי. הכרת מכלול המסים החלים על רכישה, החזקה ומכירה של נכסים היא קריטית לתכנון נכון ולמניעת הפתעות לא נעימות. מדריך זה נועד לספק סקירה מקיפה של המסים העיקריים החלים על משקיעי נדל"ן בישראל.
חשוב להדגיש: מאמר זה נועד לספק מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי, חשבונאי או ייעוץ מס פרטני. מומלץ תמיד להתייעץ עם עורך דין המתמחה בנדל"ן ו/או יועץ מס לפני ביצוע כל עסקה.
________________________________________
- מס רכישה
מס רכישה הוא המס העיקרי שמשולם על ידי רוכש נכס מקרקעין. שיעור המס משתנה בהתאם לסוג הנכס (דירת מגורים יחידה, דירת מגורים נוספת, קרקע, נכס מסחרי), שווי העסקה, וכן תלוי אם הרוכש הוא תושב ישראל או תושב חוץ.
דירת מגורים יחידה: רוכש שזו דירתו היחידה בישראל זכאי לרוב למדרגות מס מופחתות ואף לפטור מלא ממס עד לתקרה מסוימת (המתעדכנת מעת לעת). זהו למעשה תמריץ לרכישת דירה ראשונה למגורים.
דירת מגורים נוספת (דירה להשקעה): כאשר רוכשים דירה שנייה ומעלה, שיעורי מס הרכישה גבוהים יותר באופן משמעותי ואין פטור ממס.
נכסים שאינם למגורים (מסחרי, משרדים, קרקע): שיעור מס הרכישה קבוע לרוב ועומד על אחוז מסוים משווי העסקה, ללא מדרגות.
דוגמה: נכון לכתיבת שורות אלו (אמצע 2025), רכישת דירה שאינה יחידה עלולה להיות כרוכה במס רכישה של כ-8%-10% ויותר משווי הדירה, כבר מהשקל הראשון.
- מס שבח מקרקעין
מס שבח הוא מס המוטל על הרווח (השבח) שנוצר ממכירת נכס מקרקעין. השבח מחושב כהפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה המקורי, בתוספת הוצאות מוכרות (כמו שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, עלויות שיפוץ משמעותי ועוד) ובניכוי פחת.
פטורים והקלות: החוק בישראל מעניק מספר פטורים והקלות ממס שבח, שהבולט שבהם הוא פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה אחת ל-4 שנים, בתנאים מסוימים (בין היתר, שהדירה שימשה למגורים). קיימים פטורים והקלות נוספים, כמו פטורים במקרים של העברה ללא תמורה לקרובי משפחה, ועוד.
שיעורי מס: שיעור המס הליניארי עומד על 25% משווי השבח, אך קיימים חישובים מורכבים יותר עבור נכסים שנרכשו לפני שנת 2014 ("הוראת שעה"), המאפשרים הפחתה בשיעור המס על חלק מהשבח.
חשיבות התכנון: מס שבח הוא אחד המרכיבים המשמעותיים ביותר המשפיעים על כדאיות העסקה. תכנון מס נכון, תוך שימוש בפטורים והקלות, יכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
- מס הכנסה על השכרת נכסים (מס הכנסה על שכירות)
משקיעי נדל"ן המקבלים הכנסה משכר דירה נדרשים לשלם מס הכנסה על שכירות. קיימים שלושה מסלולי מיסוי עיקריים:
מסלול פטור מלא/חלקי: פטור מלא ממס על הכנסות משכר דירה למגורים עד לתקרה מסוימת (המתעדכנת מעת לעת). מעל לתקרה זו ועד תקרה גבוהה יותר, ניתן פטור חלקי. מסלול זה אינו מאפשר ניכוי הוצאות.
מסלול 10% מס מופחת: ניתן לשלם מס בשיעור של 10% בלבד על כלל הכנסות השכירות (ללא תקרת פטור), אך גם במסלול זה לא ניתן לנכות הוצאות כלשהן הקשורות לנכס (למעט פחת במקרים מסוימים).
מסלול מס שולי (מסלול רגיל): הכנסות השכירות מתווספות לשאר הכנסותיו של המשכיר וחייבות במס לפי מדרגות המס הרגילות (מס שולי), אך במסלול זה ניתן לנכות מגוון רחב של הוצאות מוכרות (כגון ריבית על משכנתא, שיפוצים, דמי ניהול, פחת על הנכס ועוד). מסלול זה עשוי להיות כדאי למי שהכנסותיו גבוהות ו/או הוצאותיו המשמעותיות.
בחירת המסלול: יש לבחור את מסלול המיסוי האופטימלי בהתאם לגובה ההכנסה משכר דירה, שאר הכנסותיו של המשכיר וגובה ההוצאות המוכרות.
- היטלי השבחה
היטל השבחה הוא תשלום חד-פעמי לרשות המקומית (עירייה/מועצה) המוטל בעת מכירת נכס או קבלת היתר בנייה, אם שווי הנכס עלה כתוצאה מאישור תוכנית בניין עיר חדשה או הרחבת זכויות בנייה.(פינוי בינוי, תמ"א 38, הרחבת בניה) היטל זה משולם על ידי בעל הנכס ומחושב כ-50% משווי ההשבחה.
- מס ערך מוסף (מע"מ)
באופן עקרוני, השכרת דירות למגורים פטורה ממע"מ. עם זאת, רכישה או השכרה של נכסים מסחריים או קרקעות עלולים להיות כפופים לחיוב במע"מ, בהתאם לנסיבות העסקה ומעמד המוכר/הקונה.
תכנון מס נכון – המפתח להצלחה
הבנה מעמיקה של מערכת המיסוי בישראל היא חיונית לכל משקיע נדל"ן. תכנון מס מקצועי, תוך ניצול כל הפטורים וההקלות הקיימים בחוק, יכול להשפיע באופן דרמטי על כדאיות ההשקעה ועל הרווח הנקי בסופה. אל תהססו לפנות למומחים – עורך דין ויועץ מס – על מנת לוודא שאתם ממקסמים את התשואה שלכם ופועלים בהתאם לחוק.
